Le géant des centres commerciaux et de l’immobilier de bureau est à pied d’oeuvre pour faire oublier sa mésaventure américaine liée au rachat du groupe australien Westfield (surtout présent aux Etats-Unis) en 2018 pour plus de 20 milliards d’euros. Remise en cause par les difficultés du commerce aux Etats-Unis et la crise sanitaire, cette opération avait fini par fragiliser les fondamentaux du groupe et entraîné l’arrivée de nouveaux actionnaires contestant la stratégie. Parmi eux, Xavier Niel, à travers sa holding NJJ a pris une participation représentant aujourd’hui 23% du capital. Son mot d’ordre : recentrer l’activité sur l’Europe en réduisant l’exposition aux Etats-Unis et accélérer le désendettement. C’est dans cette logique qu’Unibail-Rodamco-Westfield vient d’annoncer la cession du centre commercial de Santa Anita en Californie (dont il détient 49% du capital) pour un montant de 537 millions de dollars (soit 263 millions de dollars pour sa quote-part). Au total, le groupe a cédé pour 900 millions de dollars d’actifs aux Etats-Unis depuis 2021 et pour 3,2 milliards d’euros en Europe sur un objectif de 4 milliards.

La transformation, visant à faire de Unibail-Rodamco-Westfield l’un des tout premiers opérateurs européens de centres commerciaux, touche donc à sa fin et devrait lui permettre de retrouver en 2024 les niveaux de loyers et d’excédent brut d’exploitation d’avant la crise sanitaire, tandis que le ratio d’endettement (par rapport à la valeur du patrimoine) va retomber aux environs de 40% (42,6% au 30 juin dernier). Pour autant, les investisseurs ne se précipitent pas sur le dossier. L’action a certes rebondi de plus de 70% par rapport à ses planchers de septembre 2020 mais reste très loin de ses niveaux d’avant la crise sanitaire (130 euros). Cette prudence peut s’expliquer par la remontée des taux d’intérêt qui risque de freiner la valeur du patrimoine immobilier, calculée à partir de l’actualisation des loyers, ainsi que par le risque de dégradation de la conjoncture dans un environnement marqué par la baisse du pouvoir d’achat des ménages. Des risques bien réels mais qui semblent largement intégrés dans la valorisation du dossier en bourse.

Retour du dividende à partir de l’exercice 2023

Rappelons en effet qu’à la fin du mois de juillet, la direction avait relevé son objectif de bénéfice par action pour 2022 en le fixant à au moins 8,90 euros au lieu d’une fourchette comprise entre 8,20 et 8,40 euros précédemment au terme d’un bon début d’année marqué par un rebond de 48% de l’excédent brut d’exploitation. Sur ces bases, le multiple de capitalisation ressort aux environs de 6 fois les profits attendus cette année. Le groupe a par ailleurs sécurisé le coût de sa dette pour les cinq prochaines années et ne devrait pas être trop impacté par la remontée des taux alors que les loyers encaissés devraient de leur côté progresser avec les clauses d’indexation sur l’inflation, ce qui devrait permettre une bonne résistance de l’actif net réévalué dont le montant atteignait 163 euros par action au 30 juin. Le titre affiche donc une décote très importante de 67% sur la valeur nette du patrimoine ce qui parait excessif.

Quant au dividende, il devrait reprendre en 2024 au titre de l’exercice 2023 après trois années d’interruption pour cause de désendettement. Il pourrait procurer un rendement proche de 10% dès la première année de reprise.

Notre conseil : nous sommes positifs sur le dossier Unibail-Rodamco-Westfield (qui fait partie de notre sélection du coin du spéculateur) malgré une conjoncture défavorable. Les risques semblent en effet largement intégrés dans la faible valorisation et la perspective d’un retour à un dividende copieux constituera un important catalyseur dans les prochains mois. Conservez ou renforcez doucement sous 50 euros. Code sin : FR0013326246.