Jusqu’où l’action Nexity va-t-elle baisser ? Elle vient de perdre plus de 40% de sa valeur en l’espace de trois mois pour atterrir sur des niveaux historiquement faibles autour de 13 euros. A l’occasion de la publication de ses résultats semestriels, le 26 juillet dernier, le promoteur immobilier n’a pas caché que son secteur était confronté à une crise d’une rare intensité avec une forte inflation, une désolvabilisation des clients particuliers liée à la hausse des taux d’intérêt et le détournement des investisseurs institutionnels vers des classes d’actifs offrant des rendements supérieurs. De fait, les réservations de logements neufs du groupe ont chuté de 20% en volume et de 28% en valeur sur les six premiers mois de l’année et la tendance est appelée à se poursuivre au regard de la poursuite de la hausse des taux, de l’arrêt du dispositif Pinel ou encore de l’assouplissement insuffisant des règles du haut conseil de stabilité financière en matière d’octroi de crédit immobilier. Autre tendance défavorable, le groupe tente de compenser le recul des ventes au détail (-41% au premier semestre) par le développement des ventes en bloc (+16%), notamment auprès des bailleurs sociaux qui ont représenté 42% des réservations totales sur les six premiers mois de l’année, ce qui explique la baisse en valeur des réservations plus importante que la baisse en volumes. De quoi laisser présager des lendemains difficiles. En attendant, les performances du groupe ont déjà commencé à se dégrader malgré la baisse limitée à 1% du chiffre d’affaires au premier semestre liée au ralentissement du rythme des signatures des actes notariés. Le résultat opérationnel a en effet chuté de 29% pour faire ressortir un taux de marge de 3,4%, en repli de 1 point du fait des mesures commerciales d’accompagnement et de la hausse des coûts de construction sur certaines opérations en cours de travaux. Les résultats de l’activité d’immobilier d’entreprise résistent un peu mieux sur un marché toutefois peu dynamique, tandis que les performances dans les services se dégradent aussi, notamment pour la partie distribution (les opérations de syndic et d’exploitation d’espaces coworking et de résidences étudiantes restent quant à elles bien orientées).

Cessions d’actifs en cours

Les objectifs pour cette année et à moyen terme ne sont évidemment pas tenable et la direction a dû revoir sa copie à la fin juillet en tablant désormais pour 2023 sur un chiffre d’affaires de 4,3 milliards d’euros (au lieu de supérieur à 4,5 milliards) avec un résultat opérationnel de 250 millions (au lieu de supérieur à 300 millions). De même, les objectifs à l’horizon 2026 annoncés en septembre 2022 sont suspendus et seront revus courant 2024. Rappelons que le groupe visait plus de 6 milliards d’euros de chiffre d’affaires et plus de 500 millions de résultat opérationnel courant en 2026. Ces ajustements auront une conséquence importante sur le dividende qui constitue traditionnellement un catalyseur majeur pour le dossier. Les actionnaires n’ont maintenant plus l’assurance de percevoir un dividende d’au moins 2,5 euros par action chaque année sur la période 2022-2026 et le coupon versé l’an prochain sera fonction du résultat net de 2023. Le consensus des analystes financiers table pour cette année sur un bénéfice divisé par deux, à 96 millions d’euros, avec une stabilisation attendue au même niveau en 2024 et un faible rebond espéré autour de 108 millions pour 2025. La prévision de dividende pour les trois prochaines années tourne autour de 1,80 euro par action (contre 2,50 euros au titre de 2022) mais pourrait se révéler trop optimiste. Sur ces bases, le titre affiche un multiple de capitalisation assez bas de moins de 8 fois les profits estimés pour 2023 avec un rendement supérieur à 13%. A priori, Nexity devrait pouvoir traverser la crise en limitant les dégâts grâce à sa position de leader sur le marché résidentiel en France et à un bilan encore solide. A fin juin, l’endettement de 1 milliard d’euros restait contenu à 54% des fonds propres et à 2,7 fois l’excédent brut d’exploitation. Des ratios qui doivent s’améliorer après la cession récente des activités polonaises pour 100 millions d’euros et la vente en cours de la filiale portugaise. Mais les investisseurs attendront sans doute des signes d’amélioration du marché avant de revenir sur le dossier malgré des niveaux de valorisation plutôt attrayants. Au-delà des faibles multiples de capitalisation des résultats, la capitalisation boursière décote en effet de 60% sur les fonds propres, ce qui est excessif si l’on pense que le groupe peut rester bénéficiaire au plus fort de la crise.

Notre conseil : le titre devrait rester sous pression tant que le marché immobilier ne montrera pas de signe de rebond mais les investisseurs les plus audacieux peuvent commencer à se positionner à moins de 13 euros dans une optique moyen terme pour miser sur une embellie. Code Isin : FR0010112524.