Entre Nexity et Kaufman &Broad, l’évolution des cours de Bourse aura été radicalement différente en 2023. D’un côté, le titre Nexity s’est effondré de 35,3% malgré le vif rattrapage observé sur les dernières semaines de l’année dernière alimenté par les espoirs d’inversion des politiques monétaires des banques centrales et d’un arrêt de la dégradation du marché du logement neuf. De l’autre côté, l’action Kaufman & Broad est parvenue à tirer son épingle du jeu avec un gain de 9,6% l’an dernier. Comment expliquer ce grand écart? D’abord par la solidité du bilan de Kaufman & Broad. A la différence de la structure financière endettée de Nexity, son concurrent a prévu de boucler son exercice 2022/2023 clos fin novembre avec une trésorerie nette supérieure à 50 millions. Et ce, après avoir consacré une partie de son cash (32,4 millions) à des rachats d’actions en septembre dernier. Ensuite, le vaste chantier de rénovation du quartier de la gare d’Austerlitz démarré l’an dernier et appelé à générer un chiffre d’affaires de 1 milliard sur quatre ans jusqu’en 2027 tombe à point nommé pour le groupe. Il constitue effectivement un amortisseur à la crise du marché du logement neuf. Raison pour laquelle les comptes du dernier exercice 2022/2023 clos fin novembre, qui seront dévoilés à la fin du mois (le 30 janvier), ne devraient pas décevoir. Les objectifs avaient été confirmés début octobre. Ils visent une marge opérationnelle courante de l’ordre de 8% à partir d’une croissance de 6% à 10% du chiffre d’affaires et une progression de 20% du bénéfice net.

Vers un exercice 2023/2024 de transition?

Pour cette année, les perspectives s’annoncent un peu moins bonnes en raison d’une moindre contribution du chiffre d’affaires du chantier de rénovation du quartier de la gare d’Austerlitz (10% de reconnaissance additionnelle après 40% l’an dernier) et du plein effet de la crise dans le logement neuf. A fin août, les réservations de logements (l’indicateur avancé des revenus futurs du groupe) étaient en repli de 12,6% en volume (3245 lots), et de 18,5% en valeur (720,1 millions), sur un marché français en chute de 35,1% en volume. Kaufman & Broad s’en sort mieux grâce à l’écoulement en bloc de ses programmes auprès des investisseurs institutionnels privés et publics. Leur part a presque doublé en passant de 35% à 66% dans la pré-commercialisation des projets. Selon le consensus agrégé par Factset, l’exercice 2023/2024 devrait être une année de transition avec un résultat opérationnel courant en repli à 93 millions (contre 114 millions l’an dernier) et un bénéfice net en baisse à 46 millions (contre 59 millions l’an dernier) pour un chiffre d’affaires en recul à 1,22 milliard (contre 1,43 milliard l’an dernier). Pour 2024/2025, un retour aux performances de 2023 est espéré grâce à une augmentation de la contribution du chantier de rénovation du quartier de la gare d’Austerlitz. La question de l’atterrissage du marché du logement neuf divise entre les experts les plus pessimistes tablant sur une poursuite de la purge et ceux, au contraire, anticipant une stabilisation avec le retour à des conditions de crédit plus attractives. Nous penchons pour le clan des plus optimistes. En attendant, l’absence de dettes à son bilan devrait permettre à Kaufman & Broad de continuer d’offrir un rendement attractif d’au moins 7% sur le prochain exercice. Enfin, la présence au tour de table (21,7%) de la famille Rolloy, propriétaire du concurrent Promogim, ajoute une dimension spéculative au dossier. Kaufman & Broad fait partie de la sélection du « coin du spéculateur » de la lettre à un prix de revient de 32,75 euros qu’il est possible de retrouver dans l’hypothèse où les anticipations de détente des politiques monétaires des banques centrales se vérifie. La position avait été renforcée le 10 mars 2023 à 27,50 euros.

Notre conseil : conservez Kaufman & Broad (code : FR0004007813) pour viser un objectif de cours de 34 euros.