La lettre de la bourse : D’où vient la forte croissance de 11% des revenus locatifs d’Argan en 2023 et quels commentaires particuliers suscitent les résultats ?

Jean-Claude Le Lan : La forte croissance de 2023 tient essentiellement à deux éléments porteurs : Tout d’abord le rythme soutenu des développements d’ARGAN des dernières années, avec 245 000 m² livrés en 2022, suivis encore en 2023 de 100 000 m². Ces livraisons soutiennent la croissance des loyers par expansion de notre portefeuille qui représente aujourd’hui 3,6 millions de mètres carrés. Deuxième effet : celui de la hausse des loyers par indexation à l’indice ILAT. L’impact de cette évolution sur les revenus locatifs d’ARGAN a été en moyenne de +4% sur les +11% de croissance enregistrée en 2023.

La lettre de la bourse : Où en êtes-vous dans votre stratégie de désendettement ?

J-C LL : ARGAN est engagée dans un plan de désendettement fort. Ce dernier combine à la fois un désendettement « naturel » lié au remboursement annuel de l’ordre de 100 M€ de notre dette hypothécaire qui représente 74% du stock de dette brute (le solde de 26 % étant constitué d’un emprunt obligataire) et un auto-financement des développements futurs par des arbitrages sélectifs d’actifs à rendements modérés pour investir dans des entrepôts Aut0nom®, nos entrepôts Net Zéro à « l’usage », à rendements plus élevés. Cette stratégie de fort désendettement conduite sur les années 2024 à 2026 va permettre de réduire dès cette année significativement nos ratios de dette. Ainsi, à taux de capitalisation équivalents à ceux d’aujourd’hui, la LTV est amenée à fortement baisser, pour s’établir sous 40% dès fin 2026 puis à environ 33% à horizon 2030. Dans ces conditions, le ratio de dette nette sur EBITDA s’établirait à environ 8 fois à fin 2026 puis à environ 7 fois à horizon 2030.

La lettre de la bourse : Quels sont les projets de développement pour 2024 et les années suivantes et quel sera leur montant ?

J-C L L :  ARGAN poursuit en 2024 sa forte dynamique avec un volume de développements sécurisés de près de 180 Millions d’euros pour 170 000 m² au total, avec un rendement moyen approchant 7 %. Les développements sont localisés sur des emplacements prisés, notamment en région Normandie, dont la dynamique pour l’immobilier logistique est forte, près de Lyon ou encore près de Toulouse.

Ces projets correspondent également à notre stratégie de long terme : développer pour de grandes signatures des entrepôts Aut0nom® Net Zéro à l’usage, dont les émissions sont drastiquement réduites par rapport à un entrepôt traditionnel (divisées par 10 et dont le solde résiduel est compensé par des opérations de reboisement en France), avec une énergie auto-consommée sur place. Notre stratégie de développement se poursuivra également en 2025 et après, nous visons notamment une croissance annuelle moyenne des revenus locatifs de +5% sur 2024-2026.

La lettre de la bourse : A quelles conditions financières se font les financements des nouveaux projets ?

J-C L L :  Nous avons décidé de ne plus recourir au financement pour nos développements et de fermer le robinet de la dette, au moins sur la période 2024 –2026. Notre stock de dette brute est ainsi amené à diminuer graduellement. Le coût de notre dette brute sera de 2,4% en 2024 avec un Euribor 3 mois moyen à 4%. La dette à taux variable non couverte est par ailleurs réduite (représentant 5% à fin 2023).

La lettre de la bourse : Quelle est la valeur du patrimoine d’Argan et l’actif net réévalué par action ?

J-C L L :  La valeur du patrimoine, hors droits, est de 3,7 milliards d’euros. Cela représente une diminution de -7% par rapport à 2022, en lien avec la perte de juste de valeur mécanique des actifs provenant de la décompression du taux de capitalisation passé de 4,45 % à 5,10 %, hors droits, en 2023. En conséquence, l’actif net réévalué EPRA par action NTA, qui fait référence, a lui également baissé de -15 % passant de 92,9 euros en 2022 à 79,1 euros en 2023. Sur 13,8 euros de baisse ainsi enregistrée en un an, 16,2 euros sont liés à la variation de juste valeur du patrimoine. À l’inverse notre résultat net récurrent, qui n’intègre pas cet impact de juste valeur, a contribué positivement à hauteur de 5,5 euros par action.

La lettre de la bourse : Comment envisagez-vous l’année 2024 ?

J-C L L :  Sur la base des excellents résultats de 2023, compte tenu d’un pipeline de projets soutenu et d’un taux d’occupation à 100%, nous nous fixons des objectifs ambitieux pour 2024. Tout d’abord, la poursuite d’une croissance forte, avec une hausse attendue de +7% des revenus locatifs pour atteindre 197 millions d’euros, portés par un effet d’indexation de +4,6%, celui des livraisons de 2024, ainsi que l’effet en année pleine des projets livrés en 2023. Ensuite, le résultat net récurrent devrait représenter une marge toujours élevée proche de 70% des revenus locatifs et atteindre 133 millions d’euros, grâce à une stabilisation escomptée de l’impact des frais financiers.

La lettre de la bourse : Quelle sera la politique de dividende au titre de 2023 et à l’avenir ?

J-C L L :  En cohérence avec notre politique, nous entendons poursuivre la progression du dividende par action, avec 3,30 euros prévus au titre de 2024 après 3,15 euros au titre de 2023, résolutions qui seront soumises aux actionnaires lors des Assemblées Générales 2024 et 2025. En prenant un peu de recul, la croissance annuelle moyenne de notre dividende par action a été de +21 % entre 2017 et 2023 et la création de valeur pour l’actionnaire a été d’autant plus solide que le cours ARGAN a crû de +112% sur la même période.