Encore une journée noire pour les actionnaires de Nexity ! Le promoteur immobilier a, comme prévu, publié des comptes très dégradés au titre de l’exercice 2023 dans un contexte de crise du marché inédite par son ampleur et sa durée du fait de la flambée des taux d’intérêts et des coûts de construction qui ont rendu l’accès à la propriété et à l’investissement locatif particulièrement difficiles. Si la baisse du chiffre d’affaires a été limitée à 9% l’an dernier (4,27 milliards d’euros) la chute du résultat opérationnel est plus spectaculaire (-33%) et traduit une érosion de 2,1 points e la marge en raison de l’évolution du mix clients (baisse des ventes aux particuliers au profit des ventes en bloc aux bailleurs sociaux qui sont moins rentables) et de la hausse des coûts de construction impactant les budgets de certaines opérations en cours. Mais le pire est à venir pour le groupe puisque les réservations le logements neufs ont chuté l’an dernier de 19% en volume (-26% pour l’ensemble du marché) et de 24% en valeur, ce qui aura un impact négatif sur le chiffre d’affaires et les résultats de cette année, avec toujours une dégradation du mix produits puisque les réservations au détail ont chuté de 41% alors que les ventes en bloc sont stables. C’est la raison pour laquelle la direction entend accélérer les restructurations pour s’adapter aux nouvelles conditions de marché. Un plan de Sauvegarde de l’emploi va être proposé aux partenaires sociaux et son coût impactera significativement les comptes de l’exercice 2024. Heureusement, Nexity devrait finaliser dans le courant du premier semestre la cession de ses activités services au groupe Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d’euros avec une belle plus-value à la clé qui devrait permettre de maintenir le résultat opérationnel positif. Celui-ci devrait donc marquer un point bas cette année.

Décote de 70% sur les fonds propres

La conséquence de ces opérations pour les actionnaires n’est pas négligeable puisque aucun dividende ne sera distribué cette année alors que le rendement du titre constituait jusqu’alors l’un des principaux catalyseurs du dossier. La disette pourrait toutefois ne pas durer trop longtemps puisque le groupe table sur un rebond de ses performances l’an prochain après avoir allégé sa structure de coûts, alors que parallèlement, la situation financière va s’améliorer avec les cessions d’actifs. L’endettement net a déjà légèrement baissé en 2023 (776 millions contre 820 millions un an plus tôt) grâce à la vente des activités de promotion au Portugal et en Pologne et il devrait retomber en dessous de 500 millions à la fin de 2025, ce qui serait raisonnable au regard des fonds propres de 1,94 milliard d’euros. La politique de dividende sera menée par la suite en cohérence avec le contexte et revue chaque année au regard du cash-flow libre généré. Les marchés ont logiquement sanctionné ces annonces qui traduisent des difficultés du secteur plus importantes que prévu. L’action est ainsi repassée sous le seuil des 10 euros pour la première fois depuis la crise de 2008 et le groupe ne vaut plus que 580 millions d’euros en bourse soit une décote de 70% sur ses fonds propres. La question est de savoir dans quelle mesure les résultats pourraient rebondir en 2025. A cet égard, le groupe devrait bénéficier d’une structure de coût allégée et d’une reprise du marché permise par une détente des conditions de crédit immobilier de la part des banques. Le consensus table sur un bénéfice de 80 millions d’euros en 2025 après un résultat à peine équilibré cette année. Une prévision capitalisée 7 fois qui n’est pas excessive dans un contexte de reprise attendue du marché.

Notre conseil : il est trop tard pour vendre. L’année 2024 marquera un point bas au niveau des résultats mais les espoirs de reprise pour 2025 sont réels et la valorisation est à la casse. Nous conseillons de conserver et d’attendre de meilleures nouvelles pour renforcer. Code Isin : FR0010112524.