Gecina, pour le rendement et la décote
Sur un marché de l’immobilier sous pression en raison de la baisse des prix et de la hausse des taux d’intérêt, Gecina présente le profil sans doute le plus défensif des foncières. Le groupe vient de sécuriser 1 milliard de cession d’actifs et renforce son bilan. De quoi maintenir une politique de rémunération attractive pour ses actionnaires. La décote apparaît excessive.
Le marché immobilier, qu’il s’agisse du logement ou d’actifs tertiaire (bureaux, centres commerciaux), a sans doute vécu ses meilleures années au cours de la dernière décennie. La fin de l’argent gratuit signe le début d’un long réajustement des valeurs d’actifs. Dans ces conditions, la plus grande sélectivité s’impose au moment de miser sur les acteurs cotés en Bourse. La foncière Gecina offre sans doute le profil le plus défensif du secteur d’abord par son positionnement sur les actifs de bureau (83% d’entre eux) situés dans les meilleurs quartiers parisiens (Neuilly, 5, 6 et 7ème arrondissements) et pour une plus faible part sur les actifs de logement. La qualité de son portefeuille s’est traduite au premier trimestre par un gain de 2,8 points du taux d’occupation remonté à près de 95%. Avec au moment des relocations des immeubles de bureau, des revalorisations de loyers de 30%. Ce double effet positif (amélioration du taux d’occupation et réajustement des loyers) a permis une progression sensible de 7,3% des revenus locatifs à périmètre comparable. Ils sont ressortis au premier trimestre à 166,7 millions. Deuxième argument en faveur de cette foncière : la solidité de son bilan, le talon d’Achille des foncières en période de remonté des taux d’intérêt. Avec un endettement net limité en fin d’année dernière à 33,7% de la valeur du patrimoine, Gecina est l’une des sociétés de son secteur les plus solides. La couverture à 90% du coût de sa dette jusqu’en 2025 et de près de 80% jusqu’en 2028 est également rassurant.
1 milliard de cession d’actifs réalisé depuis le début de l’année
Enfin, le groupe a décidé d’aller plus loin dans la sécurisation de son bilan en cédant depuis le début de l’année près de 1 milliard d’actifs à des prix supérieurs en moyenne de 10% aux valeurs d’expertise. Parmi les immeubles concernés figurent trois actifs de bureau situés à des adresses prestigieuses boulevard Malesherbes et Haussmann et avenue Friedland. A noter également la vente de l’immeuble situé au 101 avenue Champs Elysées loué à Louis Vuitton Malletier. Avec cette priorité donnée à la liquidité et à la consolidation de sa structure financière, le groupe donne de la visibilité à ses actionnaires. L’objectif d’un résultat net récurrent compris entre 5,8 et 5,9 euros par action pour cette année a été confirmé. Il devrait marquer une croissance de 4,3% à 4,6% par rapport à l’an dernier. La distribution d’un dividende au moins stable à 5,3 euros par action paraît également acquise. Elle ferait ressortir un rendement attractif de 5,4%. Pas de quoi justifier en Bourse une décote aussi importante de 42,7% par rapport à une valeur du patrimoine de 172,2 euros par action (après déduction de l’endettement net).
Notre conseil : achetez Gecina à 96 euros pour viser un objectif de cours de 125 euros (code : FR0010040865).
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Gecina : encore du potentiel
Grâce à la progression de ses loyers permise par les clauses d’indexation et l’effet de réversion positif sur les nouveaux baux, la foncière a relevé ses objectifs de résultats pour cette année. Le rendement et la décote élevés laissent encore un potentiel de revalorisation au titre.
Gecina, de la qualité mal récompensée
Malgré un patrimoine prestigieux et l’un des bilans les plus solides de son secteur, la foncière subit un traitement boursier sévère alors que la décote sur l’actif net réévalué atteint 37% et que le titre offre un rendement de 6%.
Gecina, un traitement trop sévère
2023 a sans doute marqué un bas de cycle avec une dépréciation de 10,6% de la valeur des actifs de cette foncière de bureaux parisiens loués à près de 94%. La perspective d'un assouplissement de la politique monétaire de la BCE devrait permettre une réduction de la décote de l'action actuellement de 36% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction des dettes).
Gecina pour miser sur une réduction de la décote
Le reflux du titre de cette foncière de bureaux parisiens offre une opportunité de revenir sur ce dossier de qualité peu endettée et appelé à profiter du pivot des banques centrales sur leur politique monétaire. La décote de 40% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction de l'endettement) devrait logiquement diminuer.