Gecina, une décote excessive
Positionné à 80% sur des actifs de bureau située pour 72% à Paris et Neuilly, cette foncière a peu de risques locatifs et dispose d’un ratio d’endettement parmi les plus faibles de son secteur. Sa décote de 42% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction des dettes) paraît excessive.
Les foncières n’ont plus la cote auprès des investisseurs depuis que les banques centrales se sont mises à normaliser au pas de charge leur politique monétaire après avoir largement sous-estimé la flambée de l’inflation. L’évolution des taux d’intérêt à un double effet sur une foncière comme Gecina : la hausse des conditions de crédit pèse sur la valeur des actifs obtenue en actualisant les loyers futurs et renchérit le cout de l’endettement. Dans le cas de Gecina, la société est une des foncières les moins endettées. Depuis le début de l’année, 1,1 milliard d’euros d’actifs ont été cédés, dont l’immeuble du 101 avenue des Champs Elysées racheté par le prestigieux leader mondial du luxe, le groupe LVMH, permettant à Gecina d’afficher fin septembre un ratio d’endettement net limité à 32,2% de la valeur du patrimoine. Pas d’obligation pour la foncière de devoir vendre pour rassurer ses actionnaires sur la pérennité de la distribution de son dividende estimé pour cette année d’après le consensus Factset à 5,40 euros par action, ou ses créanciers sur sa capacité à faire face à ses prochaines échéances de remboursement.
Vers une progression de 6% à 8% du bénéfice net récurrent par action
Sur la baisse des valeurs des actifs, le groupe dispose d’un patrimoine composé à 20% de logements et de 80% de bureaux situés à 72% dans Paris et à Neuilly. 57% des bureaux sont implantés dans les plus beaux arrondissements de la capitale (5, 6 et 7 ème). Ce qui permet à la foncière d’attirer des locataires potentiels (136.000 mètres carrés commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année) et d’avoir un taux d’occupation élevé de 93,6% (en hausse de 1,3 point dans le bureau et de 1,1 point sur l’ensemble du patrimoine). Lors des renouvellements de baux, les loyers sont revus en hausse de 14% pour les actifs de bureau situés en plein Paris et de 13% dans le logement. En période d’inflation, l’indexation des loyers joue favorablement. Ainsi à fin septembre, les loyers bruts de 496,9 millions se sont appréciés de 6,1% à périmètre constant grâce aux effets de l’indexation, des revalorisations des loyers et de l’amélioration du taux d’occupation. En tenant compte de la mise en exploitation de nouveaux actifs loués, la croissance des revenus ressort à 7,3%. Relevé fin juillet lors de la publication des comptes semestriels, l’objectif pour cette année a été confirmé et vise à extérioriser un bénéfice net récurrent de 5,9 à 6 euros par action, en progression de 6% à 8%. Par rapport à une valeur du patrimoine (après déduction des dettes) estimée fin juin à 172,2 euros par action, le titre Gecina décote de 42%. Celle-ci apparaît excessive au regard des risques limités sur le dossier et d’une possible stabilisation à l’avenir des niveaux de taux d’intérêt.
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Conseils sur Gecina
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Gecina : encore du potentiel
Grâce à la progression de ses loyers permise par les clauses d’indexation et l’effet de réversion positif sur les nouveaux baux, la foncière a relevé ses objectifs de résultats pour cette année. Le rendement et la décote élevés laissent encore un potentiel de revalorisation au titre.
Gecina, de la qualité mal récompensée
Malgré un patrimoine prestigieux et l’un des bilans les plus solides de son secteur, la foncière subit un traitement boursier sévère alors que la décote sur l’actif net réévalué atteint 37% et que le titre offre un rendement de 6%.
Gecina, un traitement trop sévère
2023 a sans doute marqué un bas de cycle avec une dépréciation de 10,6% de la valeur des actifs de cette foncière de bureaux parisiens loués à près de 94%. La perspective d'un assouplissement de la politique monétaire de la BCE devrait permettre une réduction de la décote de l'action actuellement de 36% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction des dettes).
Gecina pour miser sur une réduction de la décote
Le reflux du titre de cette foncière de bureaux parisiens offre une opportunité de revenir sur ce dossier de qualité peu endettée et appelé à profiter du pivot des banques centrales sur leur politique monétaire. La décote de 40% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction de l'endettement) devrait logiquement diminuer.