Gecina, un traitement trop sévère
2023 a sans doute marqué un bas de cycle avec une dépréciation de 10,6% de la valeur des actifs de cette foncière de bureaux parisiens loués à près de 94%. La perspective d’un assouplissement de la politique monétaire de la BCE devrait permettre une réduction de la décote de l’action actuellement de 36% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction des dettes).
En recul d’un peu plus de 16% depuis le début de l’année, le titre Gecina ne parvient pas à infléchir sa configuration négative largement influencée depuis deux ans par le relèvement brutal des politiques monétaires de banques centrales. Mais celles-ci, en tous les cas la BCE, s’apprêtent à redonner du lest sur le coût du loyer de l’argent. En toute logique, cela devrait bénéficier au secteur des foncières. Gecina fait partie de nos valeurs préférées. Pourquoi? D’abord, c’est une des foncières les moins endettées. Après avoir cédé l’an dernier pour 1,3 milliard d’actifs, l’endettement net a diminué de 1 milliard à 6,2 milliards et représente 34% de la valeur du patrimoine expertisée en forte baisse de 10,6% à 17,08 milliards. Deuxième argument en faveur du dossier, on peut considérer la dépréciation des actifs réalisée l’an dernier comme une opération vérité. Elle s’explique par une remontée sensible de 4% à 4,8% des taux d’actualisation des loyers. Là aussi, ces niveaux constituent un plafond au regard de la perspective de pivot de la politique monétaire européenne. Dès lors, on peut anticiper au minimum une stabilisation des valeurs des actifs, voire même le retour à une légère augmentation des prix.
Un rendement de 5,7%
Troisième argument, la qualité et l’emplacement du patrimoine de Gecina constituent une protection. 86% des actifs de bureaux sont localisés dans Paris intra-muros, Neuilly et la boucle sud (Boulogne-Billancourt et Issy les Moulineaux) et 7% à La Défense. Ils sont loués à 93,7% et les loyers ont augmenté l’an dernier de 6,5% à périmètre constant grâce aux effets de l’indexation des baux, à l’amélioration de 0,9 point du taux d’occupation et à la hausse des prix de 14% lors des relocations. Parallèlement, la foncière dispose d’un petit patrimoine de logement (20% des loyers) qui vient renforcer le profil défensif du dossier. Enfin, après avoir délivré l’an dernier une progression de 8,2% de son résultat net récurrent à 6,01 euros par action, l’objectif pour cette année est qu’il s’établisse dans une fourchette de l’ordre de 6,35 à 6,40 euros. Stable au titre de l’exercice 2023, le dividende de 5,3 euros offre un rendement de 5,7%. Il paraît pérenne. Raison pour laquelle la décote boursière de 35,9% dont souffre le titre Gecina par rapport à une valeur de patrimoine de 143,6 euros par action (après déduction des dettes) semble excessive. Logiquement, elle est appelée à se réduire avec l’assouplissement des conditions de crédit.
Notre conseil : achetez Gecina à 91 euros pour viser un objectif de cours de 115 euros (code : FR0010040865)
Conseils sur Gecina
Tous les conseils
Gecina : encore du potentiel
Grâce à la progression de ses loyers permise par les clauses d’indexation et l’effet de réversion positif sur les nouveaux baux, la foncière a relevé ses objectifs de résultats pour cette année. Le rendement et la décote élevés laissent encore un potentiel de revalorisation au titre.
Gecina, de la qualité mal récompensée
Malgré un patrimoine prestigieux et l’un des bilans les plus solides de son secteur, la foncière subit un traitement boursier sévère alors que la décote sur l’actif net réévalué atteint 37% et que le titre offre un rendement de 6%.
Gecina pour miser sur une réduction de la décote
Le reflux du titre de cette foncière de bureaux parisiens offre une opportunité de revenir sur ce dossier de qualité peu endettée et appelé à profiter du pivot des banques centrales sur leur politique monétaire. La décote de 40% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction de l'endettement) devrait logiquement diminuer.
Gecina, une décote excessive
Positionné à 80% sur des actifs de bureau située pour 72% à Paris et Neuilly, cette foncière a peu de risques locatifs et dispose d'un ratio d'endettement parmi les plus faibles de son secteur. Sa décote de 42% par rapport à la valeur du patrimoine (après déduction des dettes) paraît excessive.