Le plus dur semble passé pour Gecina, dont la valeur du patrimoine avait fondu l’an dernier de plus de 10% sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt qui a fait remonter le taux de capitalisation des loyers. Au cours du premier semestre 2024, la valorisation du patrimoine de bureaux (dont plus des trois quarts se situent à Paris intra-muros et à Neuilly Sur Seine) a même légèrement progressé de 0,4% par rapport à la fin de 2023. Autre bonne nouvelle, les loyers ont augmenté de 6,3% à périmètre constant par rapport à la même période de l’an dernier grâce au phénomène d’indexation et à la réversion captée lors de la rotation des locataires. La foncière a aussi amélioré son taux d’occupation financier de 0,2 point en un an pour le hisser à 94,1%. Compte tenu d’une baisse des frais financiers permise par le désendettement, le résultat net récurrent (hors impact de la variation de valeur du patrimoine) a progressé de 8,4% sur un an, de sorte que la direction peut aisément confirmer les objectifs annuels visant notamment un résultat net récurrent par action compris entre 6,35 euros et 6,40 euros, en hausse de 5,5% à 6,5%.

Des projets de développement prometteurs à Paris et Neuilly

Malgré ces chiffres encourageants, l’action Gecina a beaucoup de mal à rebondir. Elle a été, comme toutes les foncières, emportée par la flambée des taux d’intérêt qui a pour double effet de renchérir le coût du crédit et de diminuer la valeur du patrimoine. Or Gecina présente l’un des profils les plus défensifs de son secteur d’une part en raison de la qualité de ses actifs extrêmement bien localisés et d’autre part de la robustesse de son bilan, conforté l’an dernier par la vente de l’immeuble Louis Vuitton des Champs Elysées à LVMH. La dette nette ne représente ainsi que 35% de la valeur du patrimoine à fin juin, soit l’un des niveaux les plus faibles en Europe. En outre, le coût de cette dette se maintient à un niveau très bas de 1,1% grâce à la stratégie de couverture mise en place lors des derniers exercices. A cet égard, la dette est encore couverte à 100% à taux fixe jusque fin 2026 et à 84% jusque fin 2029. De quoi limiter le risque de flambée des frais financiers. Avec cette position confortable, Gecina peut développer de nouveaux projets, dont deux très créateurs de valeur à Paris et Neuilly (55000 m2 à livrer en 2027 pour un investissement de 280 millions et des loyers attendus de 30 millions). Par rapport à la fin de l’année dernière, l’actif net réévalué de continuation du patrimoine s’est stabilisé à 142 euros par action au 30 juin. Il en ressort une décote boursière très excessive de 37% au regard de la qualité des actifs. En outre, le dividende devrait pouvoir progresser l’an prochain alors que le dernier coupon de 5,3 euros versé au titre de 2023 procure déjà un beau rendement de 6%. Dernier catalyseur pour le titre (qui n’est pas éligible au PEA compte tenu du statut fiscal des foncières) , la baisse des taux directeurs de la BCE devrait logiquement réduire le coût futur de la dette et augmenter les prix des actifs par le jeu de l’actualisation des loyers.

Notre conseil : achetez Gecina à 86 euros pour viser 115 euros à un horizon de 18 mois (code : FR0010040865).