L’horizon se dégage pour la foncière spécialisée dans les entrepôts premium pour les grandes signatures telles que Carrefour, Castorama ou L’Oréal. Du côté de l’activité, les revenus ont tendance à accélérer avec une progression de 8% au premier semestre 2024 permise par la révision des loyers (+4,6%) dans le cadre des clauses d’indexation, ainsi que par la livraison des projets en cours de construction. Il faut noter que tous les entrepôts sont loués avec un taux d’occupation de 100% et avec des baux de plus de 11 ans, ce qui confère au dossier une très bonne visibilité. Le bénéfice récurrent a progressé un peu moins vite mais tout de même de 7% pour atteindre 67 millions d’euros, grâce à une bonne maitrise du coût de la dette qui reste faible à 2,3% malgré l’envolée des taux d’intérêts depuis plus de deux ans. A cet égard, Argan précise que sa dette est libellée à 58% à taux fixe, 39% à taux variable avec une couverture et seulement 3% sans couverture. Le groupe est donc beaucoup moins vulnérable à la remontée des taux que la plupart des autres foncières. Malgré tout, il s’est lancé dans une stratégie de désendettement en cédant des actifs et en réalisant en avril dernier une augmentation de capital de 150 millions d’euros à 74 euros par action, ce qui a permis de faire retomber de 4 points le ratio d’endettement sur la valeur du patrimoine (LTV) par rapport à la fin de l’année dernière. Il est ainsi revenu à 45,9%. Ce ratio devrait même encore baisser à 44% à la fin de cette année (alors que l’objectif initial était de 48%) et d’ici la fin de 2026, il est attendu à 38%.

Un rendement de 4,3%

Autre bonne nouvelle, après avoir fondu à la suite de la remontée des taux d’intérêts qui joue sur les taux de capitalisation des loyers, la valorisation du patrimoine a commencé à remonter (+2% à 3,76 milliards d’euros) par rapport à la fin décembre. Compte tenu des attentes d’assouplissement des politiques monétaires des banques centrales, il est peu probable que la valorisation des actifs reparte à la baisse. Elle devrait même poursuivre sa hausse. L’actif net réévalué par action hors droits ressort ainsi à 79 euros au 30 juin, soit une décote de 4% par rapport au cours de bourse actuel. Le niveau de décote est inférieur à celui des autres financières qui ont un profil beaucoup plus risqué. Argan ne connait en effet pas de problème de vacances sur ses actifs puisqu’il travaille en amont avec ses clients qui louent les entrepôts sur des durées très longues. Le groupe a aussi montré sa capacité à créer régulièrement de la valeur avec le développement de nouveaux projets. Pour 2024, ce sont ainsi 180 millions d’euros qui seront consacrés au développement de 170000 m2 de surface locative. La direction vise désormais une croissance annuelle de 7% des loyers sur la période 2024 à 2026 au lieu de 5% précédemment. De quoi assurer une hausse de 4,7% du dividende l’an prochain à 3,30 euros par action. Ce coupon fait ressortir un rendement attractif de 4,3%.

Notre conseil : achetez Argan à 74 euros pour viser 88 euros à un horizon de 18 mois. Code Isin : FR0010481960.