Depuis l’annonce du rachat de la société Westfield, à la fin de l’année dernière, pour un montant de 24,7 milliards de dollars, l’action Unibail Rodamco a plutôt eu tendance à sous-performer les indices. Certains investisseurs ont été refroidis par le prix élevé déboursé pour mettre la main sur des actifs immobiliers situés en Grande Bretagne et aux Etats-Unis, aussi prestigieux soient-ils, tout en soulevant le risque d’intégration lié à une opération aussi structurante. Cette acquisition n’en est pas moins pertinente dans le cadre d’une stratégie visant à promouvoir le concept de centres commerciaux de divertissement, incluant non seulement les boutiques traditionnelles, mais aussi des espaces dédiés aux loisirs, qui en font des lieux de vie à part entière. Une belle parade pour résister à la concurrence du commerce en ligne qui séduit chaque année de nouveaux adeptes et les détourne parfois des magasins.

Avec une présence dans 13 pays, le nouveau groupe bénéficie d’une bonne répartition de ses risques et son portefeuille est constitué d’immeubles et de centre commerciaux de qualité, ce qui lui permet de pratiquer des hausses de prix sur les loyers, comme ce fut le cas pour les centres commerciaux au cours du premier semestre 2018 à hauteur de 4,3%. Les projets de développement ne manquent pas puisque le coût du portefeuille de projet s’élevait à 12,5 milliards d’euros au 30 juin dernier. Le groupe a toujours montré jusqu’ici sa capacité à créer de la valeur sur ses projets, ce qui explique que le cours de bourse n’offre qu’une faible décote (7% environ) par rapport à l’actif net réévalué triple net (204,20 euros au 30 juin). Unibail Rodamco Westfield sait aussi faire tourner son portefeuille d’actifs et engranger des plus-values régulières sur les actifs matures. Il vient par exemple de vendre l’immeuble Capital 8, à Paris, pour 789 millions d’euros dans le cadre d’un programme de cession à trois milliards d’euros.

Le principal risque sur le dossier réside dans une remontée trop brutale des taux d’intérêt qui renchérirait le coût de la dette pour les opérations futures et diminuerait la valeur du patrimoine à travers la hausse du taux de capitalisation des loyers. Ce scénario n’est pas le plus probable et Unibail Rodamco Westfield présente aujourd’hui un coût de sa dette très faible de 1,5% avec une maturité relativement longue (6,9 années en moyenne).

Il est possible de mettre en place une stratégie de rendement sur le dossier avec un certificat Bonus Cappé émis par la Commerzbank. Le produit choisi se caractérise par un niveau Bonus situé à 208 euros, une borne basse située à 140 euros et une échéance fixée au 27 septembre 2019. L’investisseur qui achète ce produit aujourd’hui vers 176 euros peut espérer être remboursé au niveau du Bonus de 208 euros à l’échéance et réaliser un gain de 17% en à peine 12 mois. Il suffit pour cela que le cours de l’action ne touche pas la borne basse de 140 euros. La marge de sécurité par rapport au cours actuel est d’environ 20%.

Notre conseil : achetez le certificat Bonus cappé Unibail Rodamco Westfield émis par la Commerzbank (codes : FR0013339082 et 967MZ) ; échéance : 27 septembre 2019 ; parité : 1/1 ; Bonus : 208 euros ; seuil de sécurité : 140 euros ; prix du certificat : 176 euros.