Que se passe-t-il sur le compartiment des sociétés foncières et sur la première d’entre elles, Unibail Rodamco Westfield ? Les cours de bourses ne cessent de baisser depuis plusieurs mois sans que cela soit justifié par les performances commerciales et financières. Certains diront que la fréquentation des centres commerciaux est menacée par la montée en puissance du e-commerce, d’autres évoquent la forte sensibilité des résultats et de la valeur des actifs à la politique monétaire des banques centrales. Unibail Rodamco a de son côté engagé un lourd programme de cessions d’actifs (6 milliards d’euros) pour se désendetter suite au rachat de Westfield. L’objectif est de ramener le ratio d’endettement sur valeur du patrimoine entre 30% et 40% contre 38% à la fin de l’année 2018. Cette stratégie aura dans un premier temps un impact dilutif sur le bénéfice par action attendu cette année entre 11,80 et 12 euros, soit une baisse de plus de 7%.

A plus long terme, les perspectives de croissance restent intactes comme en témoigne la progression de 3,7% des loyers des centres commerciaux en France au premier trimestre 2019 (+3,6% en Europe Centrale). Difficile d’affirmer à ce stade que les centres commerciaux souffrent de la concurrence du e-commerce. Ils sont au contraire recherchés par les consommateurs pour les services innovants qu’ils apportent. Mais c’est surtout l’évolution des taux d’intérêt qui constitue aujourd’hui la principale variable à surveiller. Une remontée des taux comme celle qui était envisagée au début de cette année aurait pu pénaliser les foncières et plus particulièrement Unibail Rodamco Westfield, à la fois au niveau de son résultat financier en renchérissant la charge de la dette, et au niveau de la valeur des actifs. Plus les taux montent et plus le taux de capitalisation des loyers augmente aussi et plus la valeur des actifs baisse. Mais c’est l’inverse qui se produit depuis quelques mois. Le groupe emprunte à des conditions de plus en plus favorables et la valeur de ses actifs a plutôt tendance à progresser.

40% de décote sur l’actif net réévalué

Sur la seule base de l’actif net réévalué à la fin de 2018 (221,8 euros par action), la décote boursière atteint 40% alors qu’il n’y a pas si longtemps, la plupart des sociétés foncières se traitaient avec une surcote. Le programme de développement d’Unibail Rodamco Westfield pour les prochaines années n’est pourtant pas négligeable.

Notons enfin que le dividende global de 10,80 euros par action versé au titre de 2018 procure un rendement très élevé de plus de 8%. Un rattrapage du titre parait donc envisageable et il peut être joué avec un Turbo Call infini émis par la Commerzbank. Le produit choisi offre un levier de 2,5%, ce qui signifie qu’une variation de 1% du cours de l’action se traduit par une évolution de 2,5% du prix du Turbo. L’absence de maturité permet une conservation longue, à condition de surveiller le seuil de sécurité fixé à 80,84 euros. Si le cours de l’action touchait ce niveau, le Turbo serait désactivé et perdrait l’essentiel de sa valeur. La marge de sécurité par rapport au cours actuel est importante (38%).

Notre conseil : achetez le Turbo call infini Unibail Rodamco Westfield émis par la Commerzbank (codes : DE000CJ5DCK4 et Z644Z) ; échéance : illimitée ; parité20/1 ; levier : 2,5% ; seuil de sécurité : 80,84 euros ; prix du Turbo : 2,62 euros.