Affine est une société foncière détentrice d’environ 45 immeubles répartis sur une surface globale de 332.400 m2 et situés à Paris et dans les six grandes métropoles françaises (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse). Les deux tiers de ce patrimoine concernent les bureaux, le solde étant réparti entre l’immobilier commercial et les entrepôts. L’actualité récente a été marquée par le projet de cession de la participation de 49,5% dans la filiale belge, Banimmo, spécialisée dans l’immobilier de repositionnement. Cette opération devrait permettre de récupérer 18,3 millions d’euros de liquidités et surtout de supprimer un foyer de pertes récurrent de l’ordre de 4 millions d’euros par an.

Affine présente désormais un profil plus attractif pour les investisseurs, mais aussi pour d’autres acteurs du secteur. En fin d’année dernière, le groupe d’assurance SMA BTP avait notamment surpris en reprenant un bloc de 21% du capital auprès d’un autre investisseurs, sans cacher sa volonté de monter dans le tour de table, aujourd’hui encore contrôlé par Holdaffine, le holding de la présidente, Maryse Aulagnon. La dimension spéculative du dossier est donc importante, mais elle ne constitue pas le seul argument en faveur du dossier. Affine mène actuellement une politique de renouvellement et de recentrage de son portefeuille immobilier qui doit lui permettre de stabiliser ses loyers et de maintenir une politique de distribution généreuse pour les actionnaires. sachant que les actifs situés dans les grandes métropoles offrent peut-être un potentiel de valorisation plus faible et sont moins liquides que les actifs parisiens, mais ils rapportent en contrepartie un rendement plus élevé.  En trois ans et demi, la part des villes cibles dans le patrimoine (Paris Métropole et six métropoles régionales que sont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes et Toulouse) est passée de 52% à 84%. Rappelons que la société verse depuis cinq ans un coupon de 1 euro par action qui procure un rendement légèrement supérieur à 6%.

Autre atout, la foncière n’est pas très bien valorisée par les marchés puisque la capitalisation boursière actuelle décote d’un peu plus de 18% par rapport à l’actif net réévalué au 30 juin 2018 (20 euros par action). Si une décote peut éventuellement se justifier au regard de la petite taille de la foncière et d’un taux d’occupation un peu faible (89% à fin juin), elle parait tout de même excessive sur la base du pipeline d’investissements, comprenant des engagements pris dans le cadre de Ventes en l’état futur d’achèvement, et des projets maîtrisés pour un montant global de 64 millions d’euros et représentant un loyer annuel potentiel supplémentaire de 11,1 millions d’euros. Affine présente enfin une situation financière saine avec un rapport entre la dette et la valeur du patrimoine de 53% à la fin juin 2018, susceptible de diminuer avec la vente prochaine de la participation dans Banimmo.

Notre conseil : achetez Affine à 16 euros pour viser 19 euros. Code Isin : FR0000036105.