Altarea Cogedim n’a pas été épargné par la correction sur les marchés avec un cours de bourse en baisse de plus de 10% sur un mois. Cette société immobilière atypique offre pourtant un profil défensif avec d’un côté une activité de promotion soutenue par la faiblesse des taux d’intérêts qui devrait persister au regard de la dégradation de la conjoncture en zone euro et d’autre part une activité foncière caractérisée par une bonne récurrence des loyers. L’activité au terme des neuf premiers mois de l’année 2019 a mis en évidence des gains de part de marché dans la promotion. Les réservations de logements à fin septembre progressaient de 9% en nombre et de 12% en valeur. Dans l’immobilier d’entreprise et les commerces, la tendance est également resté favorable, bien qu’irrégulière en fonction du calendrier de livraison des projets. Au total, le groupe maîtrise un important portefeuille immobilier de 3,6 millions de mètres carrés d’une valeur potentielle de 17,1 milliard d’euros qu’il peut développer en fonction de ses moyens et de la conjoncture grâce à un système d’options. La détention d’un patrimoine de 40 actifs dans le domaine des commerces, pour une valeur de 4,7 milliards d’euros, constitue un atout et une force de rappel pour la valorisation du dossier.

A l’horizon 2020, la direction s’est fixée un objectif de résultat net récurrent de l’ordre de 300 millions d’euros (256 millions en 2017). La forte croissance des résultats depuis plusieurs trimestres rend cette prévision crédible. La conséquence est que le dividende n’a aucune raison de baisser. Il a été fixé à 12,50 euros au titre de l’exercice 2017 et procure sur cette base un beau rendement de 7%. Son montant devrait logiquement augmenter l’an prochain (13 euros environ). Le 16 octobre dernier, la direction a ainsi confirmé vouloir maintenir une politique de dividende dans la continuité de celle des dernières années. Outre l’atout du rendement, le dossier ne parait pas excessivement valorisé puisqu’il capitalise seulement 9 fois le résultat net récurrent attendu en 2019 et la surcote par rapport à l’actif net réévalué au 30 juin  (171 euros par action) a disparu. Altarea mériterait pourtant de se négocier au-dessus de son actif net réévalué au regard des projets en cours de développement qui vont renforcer la valeur du patrimoine d’ici quelques années.

La structure du bilan ne suscite aujourd’hui aucune crainte majeure au regard d’un ratio LTV (rapport entre l’endettement net et la valeur du patrimoine) de 38,5% en juin dernier. L’objectif est de maintenir ce ratio autour de 40%. Le principal risque serait que les taux d’intérêts augmentent significativement avec comme conséquence un renchérissement du coût du crédit et une baisse du taux de capitalisation des loyers pour les activités de foncière. Mais ce scénario parait peu probable dans la conjoncture actuelle. La banque centrale européenne relèvera sans doute à la marge ses taux directeurs à partir de septembre 2019.

Notre conseil : achetez Altarea Cogedim à 165 euros pour viser 200 euros. Code Isin : FR0000033219.